En el anterior artículo, comentábamos cómo funciona y cuáles son los principios más importantes que rigen el Registro Mercantil. En este artículo que nos ocupa, intentaremos hacer lo mismo, pero, en esta ocasión, respecto al Registro de la Propiedad. El Registro de la Propiedad es aquel que se ocupa de inscribir o anotar todos aquellos actos, contratos y resoluciones, judiciales o administrativas, que afecten a los derechos que se posean sobre bienes inmuebles, incluido el derecho de propiedad. Además, recoge algunas resoluciones judiciales relacionadas con la capacidad de las personas.

Este Registro se encuentra regulado en la Ley Hipotecaria, aprobada por decreto de 8 de febrero de 1946, así como en su Reglamento de desarrollo. Además, también encontramos preceptos relacionados en el Real Decreto 1427/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el Arancel de los Registradores de la Propiedad, el Real Decreto-Ley 6/2000, de 23 de junio, de Medidas Urgentes de Intensificación de la Competencia en Mercados de Bienes y Servicios, así como la reciente Ley 13/2015, de 24 de junio, que reformó la Ley Hipotecaria.

Al igual que ocurría con el Registro Mercantil, el Registro de la Propiedad se encuentra bajo la dependencia del Ministerio de Justicia. Y, también como sucedía con el Registro Mercantil, todos sus asuntos se encuentran encomendados a la Dirección General de los Registros y del Notariado. Dentro del Registro de la Propiedad, los funcionarios encargados de su funcionamiento son los denominados registradores.

Un punto divergente con respecto al Registro Mercantil es la forma en que se inscribe. Mientras que en el Registro Mercantil se trataba de una hoja personal, es decir, referente a los sujetos, el Registro de la Propiedad se lleva a cabo el sistema de folio real. Es decir, el folio se abre con el bien inmueble correspondiente, no con la persona que lo posee, y en dicho folio se van anotando todos los cambios relevantes con respecto al mismo.

El fin del Registro de la Propiedad no es otro que otorgar seguridad jurídica, a la vez que favorecer la seguridad y la agilidad del tráfico jurídico y economizar los costes que pueda tener la gestión. Según el artículo 2 de la Ley Hipotecaria, se inscribirán en los Registros de la Propiedad:

  • Aquellos títulos que sean traslativos o declarativos del dominio de un inmueble o de los derechos reales que recaigan sobre los mismos.
  • Aquellos títulos en los que se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan derechos reales, como, por ejemplo, el de usufructo, uso, habitación, hipoteca, censos o servidumbres.
  • Aquellos actos y contratos que adjudiquen bienes inmuebles o derechos reales, aunque sea con la obligación de transmitir los mismos a otros o destinar su importe a un objeto determinado.
  • Aquellas resoluciones judiciales que declaren la incapacidad legal para administrar, la ausencia, el fallecimiento y otras resoluciones que modifiquen la capacidad civil de las personas respecto a la libre disposición de sus bienes.
  • Aquellos contratos cuyo fin sea el arrendamiento de bienes inmuebles, subarriendos, cesiones o subrogaciones en dichos arrendamientos.
  • Aquellos títulos de adquisición de bienes inmuebles y de derechos reales que sean pertenecientes al Estado, a las corporaciones civiles o eclesiásticas, según se establezca en las leyes o en los reglamentos al respecto.

Todos estos títulos, como expresa el artículo tercero de la Ley Hipotecaria, deberán haber sido consignados en escritura pública, ejecutoria o en documento auténtico expedido por la Autoridad judicial o por el Gobierno o sus agentes, en la forma que reglamentariamente se establezca. También se pueden inscribir aquellos títulos que hayan sido otorgados en un país extranjero, siempre que, con arreglo a nuestras leyes, tengan fuerza en España, así como las ejecutorias dictadas por Tribunales de países extranjeros que deban ser cumplidas en España.

En cuanto a los asientos, que son una de las inscripciones que se realizan en el Registro de la Propiedad, existen varios tipos:

  • Asiento de presentación. Se realiza en el Libro Diario en el caso de que se presenten documentos. Se debe dejar constancia de la fecha y de la hora en que ha sido presentado. Tienen un plazo de caducidad.
  • Asiento de inscripción. Son asientos definitivos con los que se inscriben y se publican en el Registro de la Propiedad los hechos, actos y derechos que ya hemos visto, relatados en el artículo segundo de la Ley Hipotecaria.
  • Anotaciones preventivas. Son asientos destinados a la protección de derechos que aún no son firmes o a la publicidad de decisiones judiciales o administrativas. Están sujetas a un plazo de caducidad y se pueden extinguir con su cancelación, si se realiza un asiento que lo suprime, por caducidad, a los cuatro años de la anotación salvo que la Ley señale para el caso concreto un plazo más breve o cuando se conviertan en inscripciones. No se pueden realizar anotaciones preventivas en todos los casos, solo en los que la Ley señala. Por ejemplo, de demandas, embargos, derechos hereditarios, legados o defectos subsanables que impidan la inscripción.
  • Las cancelaciones. Son asientos que tienen como fin extinguir inscripciones o anotaciones.
  • Notas marginales. Son aquellas que se realizan al margen de los asientos de presentación, de las inscripciones, anotaciones o cancelaciones, que tienen como fin notificar hechos secundarios que afecten a esas fincas o derechos inscritos.

Finalmente, en cuanto a los principios que rigen el funcionamiento del Registro de la Propiedad encontramos los siguientes:

  • Prioridad. Si existen dos derechos incompatibles, se procederá a inscribir aquel que tenga una fecha más antigua.
  • Legalidad. Los registradores, como en el caso del Registro Mercantil, deberán calificar bajo su propia responsabilidad la legalidad de los documentos cuya inscripción se solicite.
  • Tracto sucesivo. Para inscribir o anotar títulos deberá encontrarse anteriormente inscrito o anotado el derecho de la persona otorgante. Si el derecho recae, según el Registro, sobre otra persona, se deberá denegar la inscripción.
  • Voluntariedad. La inscripción es voluntaria. La única excepción a este principio es la hipoteca, que no existirá si no se encuentra inscrita.
  • Rogación. Aquel que quiera inscribir un título deberá solicitarlo.
  • Especialidad. Todos los títulos que acceden al Registro de la Propiedad deben poseer los requisitos formales y de contenido que se establecen en las leyes.