Se podría definir al contrato de mediación o de corretaje como aquel contrato que se celebra entre dos personas y en el cual, una de ellas, llamado comitente u oferente, encarga a la otra, que se denomina como mediador o corredor, el ser intermediario en la celebración de un contrato o negocio jurídico con una tercera persona, que es denominada como mandatario, o que le informe de la posibilidad de llevar a cabo un negocio o contrato. La base de este contrato es, pues, el acercamiento entre dos personas para que finalicen negocios jurídicos.

Es un contrato ampliamente utilizado, sobre todo en el mercado inmobiliario. De esta forma, una persona que estuviere interesada en vender o en alquilar su vivienda, contrataría a una agencia inmobiliaria para que le pusiera en contacto con posibles compradores o arrendatarios, o para que ejerciese como un intermediario. Además, se pueden dar en otros ámbitos distintos del inmobiliario, como en las agencias matrimoniales, los productos agrícolas, etc.

Nuestro Tribunal Supremo se ha pronunciado, definiendo este tipo de contrato, en su Sentencia de 22 de diciembre de 1992. Esto ha sido así dado que el contrato de mediación o corretaje es un contrato atípico, pues no hay un precepto concreto en nuestro ordenamiento jurídico que defina expresamente este contrato. Se admite, principalmente, bajo el amparo del principio de autonomía de las partes, que se puede encontrar en el artículo 1255 del Código Civil. Este artículo establece que los contratantes podrán establecer tantos pactos, cláusulas y condiciones como tengan por conveniente, con la única condición de que no sean contrarios a las leyes, a la moral o al orden público.

Debido a la falta de regulación expresa, la jurisprudencia, como es el caso de la Audiencia Provincial de Madrid, en su Sentencia de 28 de septiembre de 2005, ha definido cuáles son las fuentes a las que hay que acudir para regular el contrato de mediación o corretaje. Esta Sentencia en concreto establece que habrá que estar, en primer lugar, a lo pactado por las partes, en virtud del principio de autonomía de la voluntad. En segundo lugar, a las normas generales sobre las obligaciones y los contratos, que se establecen en los Títulos I y II del Libro Cuarto de nuestro Código Civil. Posteriormente, a los usos de comercio y sus normas complementarias, a la jurisprudencia pacífica y consolidada, y, finalmente, a la doctrina científica y al derecho comparado.

Hay que tener en cuenta que este contrato, a pesar de no tener regulación en nuestro país, si está regulado en los ordenamientos jurídicos de otros países de nuestro entorno. Por ejemplo, es el caso del Código Civil alemán, que lo reconoce de forma expresa.

En cuanto a las características principales de este tipo de contrato, la doctrina y la jurisprudencia han acordado que son las siguientes:

  • Es un contrato atípico, puesto que no tiene regulación. También se puede denominar como innominado.
  • Es un contrato consensual.
  • Es un contrato principal, pues no depende de otro tipo de contrato.
  • Es un contrato oneroso, puesto que se realiza a cambio de una contraprestación.
  • Es un contrato bilateral, pues crea obligaciones para ambas partes contratantes.

En cuanto a la estructura contractual, las partes contratantes serían, como ya hemos señalado, el oferente o mediador, denominado también comitente o mandante, y el mediador o corredor. Ambas partes han de poseer la capacidad general para poder contratar y obligarse.

El corredor puede ser tanto una persona física como una persona jurídica, y puede dedicarse al corretaje de manera profesional de forma aislada. Además, puede llevar a cabo su gestión tanto por sí mismo como por medio de terceras personas, que serían los denominados como sub-corredores. Los corredores más comunes son los mediadores profesionales, en particular, el profesional agente inmobiliario. Estos agentes inmobiliarios están regulados, teniendo su propio Colegio Oficial y una Junta Central de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria. A pesar de ello, la actividad de mediación inmobiliaria, desde el Decreto 3248/1969, de 4 de diciembre, se puede ejercer libremente, sin necesidad de pertenecer a ningún Colegio Oficial.

Los elementos objetivos de este contrato serían el servicio que se lleva a cabo y el premio de comisión, que están necesariamente unidos por una relación causal. La Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de noviembre de 1993 establece que es necesario que el contrato se perfeccione como consecuencia de la actuación del corredor.

En cuanto a la forma, el contrato no tiene por qué tener una forma concreta. Al contrario, puede realizarse por cualquier medio, incluso mediante medios telemáticos, aunque lo más seguro y común es que se realice por escrito.

En cuanto a las obligaciones de las partes, como hemos comentado antes, se trata de un contrato bilateral, puesto que ambas partes tienen obligaciones a su cargo. En cuanto al corredor, debe ejercer su gestión tal y como se haya acordado en el contrato, teniendo siempre en cuenta la buena fe contractual que debe respetarse en todo caso. Una vez que ha puesto en contacto a la otra parte contractual con el tercero con el que se va a concluir el negocio jurídico, su obligación termina. Hasta que no acaba esta función, no adquiriría el derecho a obtener sus honorarios o su comisión, aunque no respondería del buen fin del contrato que puedan celebrar las partes. Bastaría con que hubiera desplegado el corredor una actividad eficaz para que se produjera la celebración. Aun así, se puede incluir en el contrato una cláusula que estipule que tan solo cuando se consuma el contrato de arrendamiento, alquiler o similar, cobre la comisión el corredor.

Además, podemos señalar como obligaciones complementarias del corredor las de informar, mantener la discreción, guardar la lealtad debida y rendir las cuentas necesarias al oferente.

La otra parte contractual, es decir, el denominado oferente, debe pagar los honorarios que se hayan pactado, siendo ésta su principal obligación. Además, tendría la obligación complementaria de reembolsar todos los gastos que a aquél se le hayan causado por la gestión.

Por último, hay que observar las causas de extinción del contrato de mediación o corretaje. Además de las causas generales de extinción de los contratos, éste se podría finalizar si cualquiera de las dos partes intervinientes desistiera, siendo este desistimiento de forma unilateral. Una vez que se haya desistido, tan solo se tendría que indemnizar a la contraparte en el caso de que hubiera mediado mala fe.

En el caso de que el mandatario hubiera desistido, pero, posteriormente, se sirviese de la gestión realizada por el corredor para finalizar el contrato con el tercero, el corredor podría exigir que se le abonen los honorarios pactados, debido a este aprovechamiento de sus gestiones previas. Esto es así ya que muchas sentencias establecen que se tendrá derecho a percibir la comisión también para el caso de que el oferente se haya aprovechado de la activi