La licencia consiste en una autorización otorgada por una administración. Por lo tanto, podríamos definir la licencia urbanística como aquel acto administrativo de autorización por el cual se controla, previamente a la construcción, cualquier obra o uso que vaya a realizarse. De esta manera, mediante dicha licencia, la administración comprueba que el promotor y la futura construcción cumplen todos los requisitos que son legalmente exigibles, según el ordenamiento urbanístico, para proceder a la construcción.

El Tribunal Supremo ha procedido a definir el término de “licencia urbanística” en su Sentencia de 25 de febrero de 1991. Esta sentencia afirma que la licencia urbanística es “un acto administrativo de naturaleza reglada, mediante el cual la Administración actúa con un control preventivo sobre la actividad de los administrados para asegurar que el aprovechamiento de los terceros que se pretende llevar a cabo se ajusta a la ordenación urbanística”.

Una vez establecido lo que podemos entender por licencia urbanística, habrá que estar a las características que tienen las mismas, para poder completar esa definición. De esta manera:

  • Son necesarias, es decir, obligatorias.
  • Suponen un control por parte de la administración, un control de legalidad que, además, tiene carácter previo. Es un control de legalidad porque, para aprobar o no la licencia, se tiene en cuenta el ordenamiento jurídico urbanístico, así como la normativa de ordenación territorial y las leyes urbanísticas que se puedan tener en el marco de la Comunidad Autónoma, del municipio y del sector en cuestión. Y este control es previo, porque se realiza de forma anterior a las obras.
  • El control que realizan las administraciones está basado en reglas, tiene carácter reglado. La administración correspondiente deberá, en todo caso, sujetarse a la legislación aplicable, no teniendo margen de discrecionalidad para el otorgamiento o la denegación. De esta manera, solo se podrá autorizar si se cumplen las normas. Por otra parte, para poder denegar la licencia se deberá motivar adecuadamente, aportando una exposición de hechos y unos fundamentos de derecho.
  • Son reales, en el sentido de que no se tienen en cuenta las características personales del propio solicitante, si no tan solo las características de la actividad urbanística en sí. Aunque es cierto que existe una nota personal en la licencia urbanística, ya que el derecho a edificar es una faltad dentro del derecho de propiedad, que sería personal.
  • Son transmisibles. Precisamente porque son licencias vinculadas a una cosa, es decir, a la actividad urbanística, y no a una persona concreta, se pueden ceder o transmitir a terceros.
  • Tiene un carácter no finalista, en el sentido de que el control que realiza la administración no finaliza con la autorización, sino que la administración se sitúa como garante posteriormente, para que el promotor cumpla con las legalidad una vez adquirida la licencia.

En cuanto a los actos que deben solicitar de forma obligada una licencia, hay que estar a la legislación urbanística correspondiente a cada Comunidad Autónoma, aunque éstas han adaptado con bastante fidelidad el artículo 1 del Reglamento de Disciplina Urbanística. Según este artículo, estarían sujetos:

  • Las obras de construcción de edificaciones e instalaciones de nueva planta.
  • Las obras de ampliación de edificios y de instalaciones.
  • Las obras de modificación o reforma que afecten a la estructura de los edificios o de las instalaciones.
  • Las obras de modificación del aspecto exterior.
  • Las obras que modifiquen la disposición interior.
  • Las obras que hayan de realizarse con carácter provisional según la Ley del Suelo.
  • Las obras de instalación de servicios públicos.
  • Las parcelaciones urbanísticas.
  • Los movimientos de tierra, incluyendo en los mismos a desmontes, explanación, excavación y terraplenado, salvo que estén detallados y programados en un Proyecto de Urbanización o Edificación que haya sido aprobado o autorizado.
  • La primera utilización u ocupación de edificios e instalaciones.
  • Los usos de carácter provisional a los que se refiere la Ley del Suelo.
  • El uso del vuelo.
  • La modificación del uso de los edificios o instalaciones.
  • La demolición de las construcciones, salvo que se haya declarado la ruina inminente.
  • Las instalaciones subterráneas que se dediquen a aparcamientos, actividades industriales, mercantiles o profesionales, servicios públicos o cualquier otro uso del subsuelo.
  • La corta de árboles enclavados en terrenos para los que exista un Plan de Ordenación autorizado.
  • La colocación de carteles de propaganda cuando éstos sean visibles desde la vía pública.
  • Todos aquellos otros actos que estén incluidos en los Planes, Normas u Ordenanzas.

En general, podríamos dividir estos actos en los referentes a la edificación y los referentes al uso. La doctrina ha señalado que esta enumeración no es exhaustiva, sino meramente ejemplificativa. Por otro lado, la jurisprudencia ha considerado la lista como un numerus apertus, es decir, una lista abierta.

La competencia para proceder a autorizar estos actos urbanísticos corresponde, según se extrae del artículo 243 del Texto Refundido de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, a las Entidades Locales, de acuerdo con la Ley de Bases de Régimen Local.

El procedimiento sería, resumidamente:

  • Iniciación a petición del interesado. Para ello, se deberá presentar una solicitud, acompañada de un proyecto técnico que haya sido revisado por un colegio profesional y redactado por un técnico competente. Este proyecto servirá para la solicitud, pero no para el inicio de las obras, para el cual se requerirá un proyecto de ejecución.
  • Estudio por la administración. Ésta deberá, si es necesario, solicitar un informe a los organismos competentes, remitiendo éstos dicho informe con, al menos, diez días de antelación a la conclusión del expediente.

En el caso de que, mientras se está tramitando una licencia urbanística, se cambie el ordenamiento jurídico aplicable, habrá que ver cuál se aplica. ¿Se aplica el vigente en ese momento o el ordenamiento anterior, que es con el que se empezó la tramitación? Pues bien, la jurisprudencia y la doctrina han estimado que la ordenación aplicable deberá ser aquella que se encuentre vigente cuando se produzca la resolución de la licencia. En este sentido encontramos sentencias como la del Tribunal Supremo de 27 de octubre de 1979 o de 5 de marzo de 1991.

En cuanto a los plazos aplicables, no podemos encontrar un plazo en sí, puesto que la petición se realizará cuando se vaya a llevar a cabo la actividad urbanística concreta, aunque esta regla general encuentra excepciones, como lo relativo a las licencias de edificación.

En cuanto al plazo que la administración posee para decidir si la licencia se deniega o se autoriza, podemos encontrarlos en el noveno artículo del Reglamento de Servicios de las Corporaciones Locales. El plazo es un mes para parcelación, apertura de pequeños establecimientos y licencias de obras e instalaciones industriales menores. En cambio, el plazo aumentará hasta los dos meses para las licencias de nueva construcción o reforma de edificios e industrias, de apertura de mataderos, mercados particulares y grandes establecimientos, así como aquellas       que no puedan incluirse dentro de las obras menores, aunque habrá que estar a la normativa de la Comunidad Autónoma en cuestión.

En el caso de que se haya tramitado una solicitud y la administración no haya respondido a la misma con la suficiente celeridad, el silencio administrativo producirá la suposición de otorgamiento, salvo que la licencia sea contraria a la legislación o al planteamiento urbanístico y, en la mayor parte de Comunidades Autónomas, salvo que afecten al dominio público.

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