Cuando alguien es propietario de algo, puede tener la plena propiedad. Esta es una titularidad, ya sea sobre el total o sobre tan solo una parte de algún bien, que faculta para disfrutar y disponer de todo ello. Pero, puede que una persona que es dueña de un determinado bien carezca del derecho a disfrutar de él, por haberse establecido sobre la cosa un derecho de uso y disfrute.

Estos derechos de uso y disfrute son un tipo de derechos reales limitados. Se caracterizan todos ellos porque limitan la propiedad de una persona, atribuyendo al titular de los mismos el derecho de uso, disfrute, utilización o explotación, ya sea total o parcial. Aunque el derecho de disposición seguiría perteneciendo al propietario del bien, el uso y disfrute del mismo estarían cedidos al titular del derecho.

Entre estos derechos encontramos el usufructo, el uso, la habitación, la servidumbre y la superficie, que pasaremos a ver a continuación.

  • El usufructo

El usufructo es aquel derecho real que atribuye a una persona que carece de la propiedad de un bien el derecho a disfrutarla. Como derecho de disfrute entendemos la facultad de poseer el bien, de utilizarlo y de obtener para sí todos los frutos o rendimientos que se deriven de él. Este derecho se puede encontrar en el artículo 467 del Código Civil.

Este derecho de disfrute se podría calificar como completo, porque dentro del mismo se incluyen todos los aprovechamientos que tenga el bien. Otra característica a tener en cuenta del usufructo es que es un derecho temporal, que normalmente tiene carácter vitalicio, es decir, hasta la muerte de su titular, aunque las partes pueden establecer otra cosa.

Este derecho, además, es transmisible, aunque una vez que el usufructo se haya extinguido, el derecho de uso y disfrute regresará al propietario, que ostentará la propiedad plena sobre la cosa.

En cuanto a los tipos de usufructo, se suele diferenciar entre el voluntario, que es el que se constituye por la voluntad de las partes implicadas a través de un negocio jurídico, y el usufructo legal, que sería el que viene impuesto en el propio ordenamiento jurídico. Actualmente, el único usufructo legal que se establece en nuestro Código Civil es el que corresponde al esposo del fallecido en la herencia de su consorte. Los usufructos también pueden ser adquiridos mediante la usucapión.

En cuanto a los derechos y deberes del usufructuario, tiene el derecho a poseer la cosa, a usarla y disfrutarla y a hacer suyos todos los frutos. En cambio, carece de ningún tipo de derecho sobre el tesoro que se pueda encontrar en el bien objeto de usufructo, que sería para el propietario. A su vez, puede transmitir el usufructo, ya sea arrendándolo, es decir, transmitiendo tan solo el aprovechamiento, pero continuando como titular del derecho, o transmitir el usufructo como tal. En contrapartida, el usufructuario tiene que cumplir sus deberes y obligaciones que son principalmente inventariar los bienes objeto del usufructo, prestar fianza en garantía del resto de sus obligaciones, cuidar la cosa con la diligencia de un buen padre de familia, abonar los gastos o realizar las reparaciones ordinarias, avisar al propietario en caso de necesitarse reparaciones urgentes, poner en conocimiento del mismo todos aquellos actos de terceras personas que puedan dañar la propiedad y pagar todas las costas, intereses y cargas o impuestos que se vinculen a la utilización, no a la propiedad. Por último, una vez extinguido el usufructo, deberá entregar el bien al nudo propietario.

El nudo propietario, por su parte, sigue manteniendo su derecho de propiedad salvo la cosa, con la única limitación de las facultades que han sido otorgadas al usufructuario por su condición de tal. El nudo propietario podrá hacer mejoras en la cosa, además de plantaciones y obras, siempre que respete el derecho que tiene el usufructuario. Es obligación del nudo propietario llevar a cabo las reparaciones extraordinarias y pagar todos aquellos impuestos que graven la propiedad, no el uso.

Finalmente, en cuanto a su extinción, el usufructo puede extinguirse por la muerte del titular del mismo, en el caso de que sea un usufructo vitalicio. Si el propietario es una persona jurídica, el usufructo se extinguirá en el plazo máximo de 30 años. También se puede renunciar al usufructo, pues la renuncia sería otra causa de extinción. En cuanto al objeto del usufructo, éste se extinguirá si se pierde o se expropia el bien sobre el que recaía. Por último, están todas aquellas causas de extinción que tienen que ver con la relación jurídica que se establece entre el nudo propietario y el usufructuario: el cumplimiento de una condición resolutoria o la llegada de un término final, la consolidación (es decir, por cualquier causa el usufructuario y el nudo propietario pasan a ser la misma persona), por prescripción, si se deja de usar el usufructo durante un periodo de seis años en casos de un bien mueble o de treinta si es inmueble o por la resolución del derecho.

  • Derecho de uso y habitación

El derecho de uso sería algo así como un usufructo limitado. Este derecho tan solo otorga la facultad de percibir los frutos que basten para cubrir las necesidades del titular del derecho y de la familia de éste.

Por su parte, el derecho de habitación es una especie de derecho de uso, pero que recae sobre una pieza de una casa ajena.

Sus características son verdaderamente similares, ya que ambos derechos de aprovechamiento recaen sobre un inmueble y se limitan a las necesidades del titular del derecho y de su familia. Además, los dos son derechos intransferibles y personalísimos, pues según el artículo 525 del Código Civil no se pueden arrendar ni traspasar por ningún título.

El titular de un derecho de uso y de habitación tiene la obligación de cuidar la cosa con la diligencia de un buen padre de familia. Si no lo hace y abusa gravemente de su derecho, éste se extinguirá.

Es esencial que el titular no utilice todos los frutos o rendimientos de la cosa o de la casa, si no tan solo los que necesite. Si cumple con esto, no tendrá que abonar ningún tipo de cantidad al nudo propietario. Pero si toma todos los frutos, tendrá que abonar los gastos, las reparaciones ordinarias, los gastos de conservación y las contribuciones. Los frutos o rendimientos de los que no haga uso el titular tienen que permitir al propietario abonar dichos gastos. Si no son suficientes, en lo que quede también serán a cargo del titular del derecho.

Estos derechos se extinguen por las mismas causas por las que se extingue el usufructo. A estas se debe añadir aquellas que las propias partes hubieran determinado y el ya comentado abuso grave.

Una vez vistos estos derechos, próximamente nos ocuparemos más detalladamente del resto de derechos de uso y disfrute: el derecho de servidumbre y el derecho de superficie.

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