Ya comentamos en el anterior artículo sobre este tema los derechos de usufructo, de uso de y habitación. Los siguientes derechos de uso y disfrute serían el derecho de servidumbre y el derecho de superficie, cada uno con su significación y características que vamos a pasar a ver.

  • Derecho de servidumbre

El de servidumbre es aquel derecho real de uso y disfrute que recae sobre una finca o sobre una parte de la misma. Es un derecho que, por regla general, relaciona a los dueños o titulares de dos fincas o predios, siendo uno el predio dominante, aquel que posee el derecho, y otro el predio sirviente, aquel que lo sufre. Pero también puede darse el caso de que se trate de una servidumbre personal, en contraposición a la predial, que sería la que se ajusta al esquema anteriormente comentado. En cambio, en las servidumbres personales el derecho recae sobre una persona, una comunidad o un grupo, aunque no sean titulares de ninguna finca.

Existen muchas servidumbres. Sería una servidumbre, de este modo, aquel derecho que tendría el dueño de una finca a la que no se puede acceder si no es invadiendo la vecina, de pasar por el predio adyacente para poder entrar al suyo. Es lo que se conoce como una servidumbre de paso, aunque hay muchas otras, como la medianería, la de aguas o la servidumbre de luces y vistas.

En cuanto a las características de este derecho de uso y disfrute, hay que decir que las servidumbres no son gratuitas. De esta manera, el titular de la finca que sufre el derecho, es decir, el predio sirviente, tiene derecho a que se le indemnice, a recibir un precio por parte de aquel que posee el derecho. Además, las servidumbres de caracterizan por su accesoriedad a la finca. En el caso de que se transmita la finca, la servidumbre se transmite con ella.

Este derecho también se caracteriza por ser indivisible. En el caso de que la finca sirviente se divida en más de un predio, la servidumbre no se alteraría y cada dueño tendrá que soportar el derecho de la finca dominante en lo que le corresponda.  Podemos añadir a esta lista de características su carácter no hipotecable. La única servidumbre que nuestro ordenamiento jurídico permite hipotecar es la servidumbre de aguas. Para hipotecar otro tipo de servidumbre, habría que proceder a hipotecar el predio dominante conjuntamente. Por último, hay que decir que las servidumbres no se presumen en ningún caso, siempre hay que probar su existencia.

Las servidumbres se clasifican de varias maneras, según diversos criterios. La primera clasificación que hay que realizar es la ya vista en el primer párrafo entre las servidumbres reales y las servidumbres personales, pero hay otras clasificaciones que también poseen mucha importancia.

De esta manera, podemos encontrar servidumbres legales y servidumbres voluntarias. Las primeras serían aquellas que vendrían impuestas por una ley, normalmente por poseer alguna utilidad pública o por ser de interés para los particulares. En cambio, serían servidumbres voluntarias las que surgen tan solo por el propio deseo de los titulares de los predios o fincas de establecerlas.

En tercer lugar, podemos diferenciar las servidumbres rústicas y las urbanas. Se trata de una clasificación en función de la naturaleza de las fincas o predios. El predio importante a la hora de determinar la naturaleza de la servidumbre es el predio dominante.

Además, una importante clasificación se establece entre las servidumbres aparentes y las servidumbres no aparentes. Serían servidumbres aparentes aquellas que constantemente están a la vista, es decir, aquellas servidumbres que poseen algún tipo de signo externo que hace inferir su existencia. Por otro lado, serían servidumbres no aparentes aquellas que no presentan ningún tipo de signo exterior.

Otra forma de clasificar las servidumbres es entre las continuas, que son aquellas cuya utilización es constante, sin necesidad de que ninguna persona intervenga para ello, y las discontinuas, que, al contrario, serían las que se usan en virtud de que una persona la utilice, en determinados periodos de tiempo, ya sean breves o no.

La última clasificación de las servidumbres serían las positivas y las negativas. Servidumbres positivas serían las que obligan al dueño de la finca sirviente a hacer algún tipo de cosa, o a no impedir que el dueño del predio dominante la haga. En cambio, sería una servidumbre negativa aquella que prohíbe al titular de la finca sirviente hacer una cosa que, si no fuera por la existencia de esa servidumbre, estaría completamente facultado a hacer.

En cuanto a la extinción de las servidumbres, se extinguen, en primer lugar, por la adquisición por una misma persona de ambas fincas. Por otro lado, si no se utiliza la servidumbre durante un periodo de veinte años, el derecho prescribirá. En el caso de que los predios hayan quedado en condiciones que hacen imposible el ejercicio del derecho, la servidumbre también se extinguirá pero si, por cualquier causa, las fincas pueden volver a utilizarse, revivirá el derecho, aunque habrá que tener en cuenta el tiempo transcurrido por lo ya dicho de los veinte años de prescripción. Si en el título de constitución de la servidumbre se introdujo algún término o condición, también se extinguirá en el caso de que llegue la fecha de término o acaezca la condición establecida. Además, también se extingue la servidumbre si el dueño del predio dominante renuncia a ella. Por último, se extinguirá por la redención convenida entre los titulares de ambos predios.

  • Derecho de superficie

El derecho de superficie es el derecho real que tiene una persona, denominada superficiario, de construir, edificar o plantar en el suelo de un tercero. Este derecho es una suspensión voluntaria del principio de accesión o principio superficie solo cedit, que establece que todo aquello que esté unido inseparablemente a una finca, suelo o terreno pertenece, por virtud de la accesión, al dueño del terreno.

Además, este derecho también se puede poseer sobre edificaciones que ya estén realizadas en el terreno. En este caso, en vez del derecho a construir, lo que el superficiario tendría sería la propiedad de la construcción, aunque la propiedad del terreno seguiría perteneciendo a la misma persona.

Las causas de extinción de este derecho son muchas, y pueden referirse tanto al propio superficiario, como al título de constitución del derecho de superficie como tener su base en la legislación urbanística. Algunas de estas causas son la renuncia del superficiario, siempre que no atente contra el orden público o perjudique a terceras personas, cuando recae la propiedad del suelo, por cualquier causa, sobre el superficiario, por acuerdo entre ambos, por incumplimiento de las obligaciones que se hayan pactado como provocadoras de la extinción o por el transcurso del plazo de duración acordado, que en ningún caso podrá ser superior a 99 años. En cambio, no se considera causa de extinción del derecho de superficie la destrucción de lo construido, pues el superficiario podría, si quisiera, volver a construir en el terreno, indemnizando al propietario los daños y perjuicios ocasionados si dicha destrucción fue por su culpa o hubo dolo.

Producida la extinción, se revertirá lo edificado y se extinguirán, a su vez, todos los derechos reales o personales que haya impuesto el superficiario.