Cuando uno celebra un contrato de arrendamiento, ya sea como inquilino o como propietario, surgen muchas dudas, que también pueden aparecer durante la relación de arrendamiento e, incluso, una vez que ha finalizado ésta. En el presente artículo intentaremos expresar todos aquellos derechos y, correlativamente, todos aquellos deberes, que tienen los inquilinos de viviendas y, por lo tanto, también todos aquellos deberes y derechos del propietario, como contraparte de la relación.

En primer lugar, los derechos de los que goza el arrendatario son los siguientes:

  • Derecho a participar en la negociación del contrato

Tanto el propietario como el inquilino pueden participar en la negociación, con el fin de llegar a algún tipo de acuerdo sobre la duración y el precio a abonar. Además, hay que añadir que, durante la duración del arrendamiento, la mensualidad solo podrá actualizarse anualmente. El índice de actualización de dicha renta también se pactará entre inquilino y propietario. En defecto de pacto, se aplicará el IPC.

  • Derecho a seguir en la vivienda, aunque el propietario deje de serlo

Si el inquilino tiene inscrito su derecho en el Registro de la Propiedad, que el propietario venda la vivienda no puede ser motivo de su desalojo, siempre y cuando el derecho esté a su nombre, al de sus hijos dependientes o al de su cónyuge no separado. Si el derecho no se encontrase inscrito en dicho registro, el inquilino podrá permanecer durante un máximo de tres meses en la vivienda desde que se le comunique el cambio en la propiedad, meses en los que abonará la renta y todos los gastos que se atribuyan. Podrá exigir una indemnización de daños y perjuicios al vendedor.

  • Derecho a hacer reformas en la vivienda en caso de discapacidad

Como regla general que veremos en el apartado de las obligaciones, el inquilino no puede realizar obras sin contar con el consentimiento del propietario, salvo en este caso concreto. De esta forma, si el inquilino o su cónyuge necesitan que la vivienda se adapte a sus necesidades derivadas de la discapacidad o la edad avanzada (mayores de 70 años) podrán realizar obras en el interior de la vivienda. Eso sí, cuando el contrato llegue a su fin, el propietario podrá exigir que la vivienda se entregue en el estado en que se encontraba anteriormente.

  • Derecho a denunciar al propietario si entra en la vivienda sin su permiso

Esto se debe a que nuestra Constitución, expresamente, prevé la invulnerabilidad del domicilio.

  • Derecho a prorrogar el contrato

Si así lo desea, el inquilino podrá prorrogar anualmente el contrato durante tres años, comunicándolo al menos 30 días antes de la finalización de la duración pactada. No se podrá imponer dicha prórroga si el propietario necesita la vivienda para sí o para sus familiares de primer grado por consanguineidad o adopción (es decir, hijos y padres) o para el cónyuge en caso de nulidad, separación o divorcio.

  • Derecho a rescindir el contrato

El inquilino puede finalizar la relación una vez transcurran seis meses. Deberá comunicar su intención al propietario con un mínimo de 30 días de antelación e indemnizarle con el equivalente a una mensualidad por cada año que quedase por cumplir. Si quedaba menos de un año, se calculará esta indemnización de manera proporcional.

  • Derecho de adquisición preferente

En caso de que el propietario decida vender su vivienda, el inquilino podrá hacer valer su preferencia y adquirir la vivienda antes que cualquier otro tercero. Este derecho se puede excluir en el contrato.

  • Derecho a solicitar al propietario las reparaciones

Se podrán solicitar todas aquellas reparaciones que sean necesarias para que la vivienda pueda seguir siendo habitable.

  • Derecho a ser comunicado de las obras de mejora

El arrendatario tiene la obligación de soportar las obras de mejora, pero el propietario deberá comunicárselo con un mínimo de tres meses de antelación. Además, mientras las obras estén teniendo lugar, si le impiden la utilización completa de la vivienda, podrá solicitar que se reduzca la renta proporcionalmente, así como que se le indemnicen los gastos que las obras le causen. También podrá desistir del contrato en el plazo de un mes, extinguiéndose el contrato dos meses tras el desistimiento, no pudiendo comenzar las obras en ese periodo.

  • Derecho a recuperar la fianza

Si no se ha producido ningún tipo de desperfecto en la vivienda, ni tampoco se dejan a deber cantidades, el inquilino tiene derecho a que el propietario le devuelva la fianza. Si se demora más de un mes desde la entrega de las llaves, el inquilino podrá comenzar a solicitar intereses.

En contraposición, las obligaciones o deberes que tiene que soportar son las siguientes:

  • Abonar la fianza

Para hacer frente a los posibles daños en la vivienda, el inquilino deberá entregar una fianza equivalente a un mes de renta. Si se producen daños, se marcha antes de la finalización del contrato o no abona la última cuota, no tendrá derecho a que se le devuelva la fianza.

  • Abonar los gastos de suministros

Es el deber del inquilino pagar los suministros, tales como la luz, el agua o el gas. Ahora bien, se podrá pactar lo contrario en el contrato de arrendamiento.

  • No realizar en la vivienda ciertas actividades

Se deberá abstener de realizar aquellas que se puedan considerar insalubres, ilícitas, nocivas o peligrosas.

  • Abonar la mensualidad pactada en el contrato en la forma pactada y desalojar la vivienda en caso de impago

En los primeros siete días del mes, el inquilino deberá abonar la renta que se pactó en la celebración del contrato. Si no paga, el propietario podrá requerir notarial o judicialmente el pago, teniendo el inquilino diez días hábiles para abonar lo debido, evitando así el desalojo.

Si se trata de la segunda ocasión en la que el inquilino no abonó lo que correspondía, no tendrá dicho plazo y deberá desalojar la vivienda.

Por otro lado, el propietario en ningún caso podrá cambiar la cerradura o cortar los suministros para forzar el abandono de la vivienda.

  • Realizar a su cargo pequeñas reparaciones

Tendrá que abonar todas aquellas reparaciones que se deban al uso normal de la vivienda. También correrán de su cuenta todas aquellas que traigan causa en su mala utilización de la vivienda.

  • Poner en conocimiento del propietario la necesidad de reparaciones

El inquilino debe comunicar al propietario, en el plazo más breve posible, que se deben realizar reparaciones para mantener la habitabilidad. Además, deberá permitir que el propietario o los técnicos entren en la vivienda para verificar la necesidad de la reparación.

  • No realizar obras

El inquilino no puede realizar obras que modifiquen la configuración de la vivienda, salvo que el propietario le haya autorizado expresamente. Además, en ningún caso podrá realizar obras que pongan en peligro la estabilidad o seguridad del edificio.

  • Abandonar la vivienda en caso de necesidad del propietario

Si el arrendador necesita la vivienda para sí o para sus familiares en primer grado o para su cónyuge en casos de nulidad, separación o divorcio, el inquilino, una vez pasado el primer año, deberá abandonar la vivienda. El propietario deberá comunicar dicha necesidad con una antelación mínima de dos meses.

  • No ceder el contrato ni subarrendar la vivienda, salvo que el propietario expresamente le autorice
  • Dejar, una vez finalizado el contrato, la vivienda tal y como estaba

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