La Ley siempre se adapta a las nuevas realidades y, en un país como el nuestro, donde el turismo es uno de los sectores con más peso económico, no podía dejarse de regular una opción de alojamiento turístico que se ha incrementado a lo largo de los años. Así, la Ley 4/2012 regula lo que se denomina el aprovechamiento por turnos de bienes inmuebles.

¿Qué es este aprovechamiento? Consiste, básicamente, en un derecho que concede a su titular la facultad de disfrutar, durante un periodo de tiempo anual determinado y de forma exclusiva, de un alojamiento turístico. Esto no significa ni mucho menos que el titular de este derecho sea propietario de la vivienda. Al contrario, el propietario es el dueño del edificio y el consumidor solo tiene el derecho de disfrute en su periodo correspondiente, por ello la ley expresamente prohíbe que se utilicen términos como “propiedad” o “multipropiedad”, así como cualquier otra fórmula análoga.

Para que un empresario pueda constituir este tipo de alojamiento deben cumplirse una serie de requisitos:

  • El edificio sobre el que recae el derecho debe ser un inmueble de uso turístico, diferenciado, en el que todos y cada uno de los apartamentos estén destinados a este aprovechamiento por turnos.
  • Se deberá inscribir en el Registro de la Propiedad y en el Catastro. Si la obra no está finalizada aún, se debe inscribir la declaración de obra de nueva construcción.
  • Se habrán de haber obtenido las licencias oportunas de la Autoridad competente, cumpliendo los requisitos que se exijan para ejercer la actividad turística.
  • Se deberán contratar una serie de seguros
  • El apartamento concreto habrá de constar con salida propia a la vía pública o a un elemento común del edificio.
  • El apartamento deberá estar amueblado para su uso.
  • Se deberán contratar los servicios complementarios, por ejemplo, de administración, limpieza y mantenimiento, que resulten adecuados.

La duración del derecho deberá situarse obligatoriamente entre un mínimo de tres y un máximo de cincuenta años, a contar desde la inscripción en el Registro de la Propiedad. Si el inmueble aún estaba en obras, está inscripción que se tendrá en cuenta será la de su terminación. A partir de la extinción del plazo, no se podrá obtener ningún tipo de compensación.

El turno mínimo anual para el disfrute del inmueble se establece en siete días seguidos. Todos los turnos tendrán la misma duración y habrá de existir un periodo mínimo de siete días para realizar trabajos de mantenimiento.

La ley obliga al promotor a otorgar un folleto informativo a los interesados, de forma totalmente gratuita, que deberá ser archivado en el Registro de la Propiedad. Además, este folleto deberá contener:

  • La descripción del inmueble.
  • La identidad del promotor.
  • La descripción de los servicios y de las instalaciones que vayan a considerarse comunes.
  • El precio medio del aprovechamiento.
  • Los datos de inscripción en el Registro de la Propiedad.
  • Información sobre cómo puede el consumidor solicitar una información genérica y gratuita sobre sus derechos a organismos y profesionales oficiales.
  • El inventario completo de los muebles, instalaciones y ajuar del alojamiento, constando el valor global del mismo.

El contrato podrá firmarse en español o en cualquiera de las lenguas de los países miembros de la Unión Europea. Como menciones mínimas, además de las ya establecidas para el documento informativo, la ley señala:

  • Fecha de celebración y datos de la escritura del régimen de aprovechamiento por turnos.
  • Lugar y firma del contrato.
  • Naturaleza personal o real del derecho.
  • Fecha de extinción del derecho de aprovechamiento por turnos.
  • Turno que poseerá el consumidor, indicando tanto los días como las horas en que iniciará y finalizará.
  • Si la obra aún está en construcción, se deberá indicar la fase en que se encuentra, en plazo para su terminación, la licencia de obras, memoria de calidades y seguro obligatorio.
  • Precio a pagar por el consumidor adquiriente, así como la cantidad que se satisfará anualmente en concepto de servicios.
  • Importe de los impuestos que sean aplicables y de los honorarios notariales y registrales, en su caso.
  • Artículos de la ley, haciendo referencia expresa a que son normas legales de aplicación al contrato, referentes al desistimiento, resolución, prohibición de anticipos y régimen de préstamos.
  • Derecho del adquiriente a comprobar la titularidad y cargas del inmueble, exigir otorgamiento de escrita pública e inscribir su derecho en el Registro de la Propiedad.

En todo caso, se considerarán cláusulas nulas aquellas por las que el consumidor renuncie de forma anticipada a sus derechos, se exonere al promotor de sus responsabilidades legales o se establezca la sumisión a arbitraje, excepto si se concierta surgida la discrepancia o se establece al sistema arbitral de consumo.

Ser titular de un derecho de aprovechamiento por turnos conlleva beneficiarse de una serie de derechos y hacerse cargo, asimismo, de varias obligaciones. Respecto a los derechos:

  • Se tiene derecho a usar el alojamiento turístico en el turno que le corresponda.
  • El consumidor tiene un derecho de desistimiento, en un periodo de catorce días naturales desde la firma del contrato o de cualquier contrato preliminar vinculante. Podrá desistir libremente y dicho desistimiento no conllevará en ningún caso gastos o indemnizaciones.
  • El consumidor, además, gozará de un derecho o facultad de resolución, en algunos casos. Esta facultad se podrá ejercer cuando el folleto informativo no haya reunido el contenido mínimo, el contrato carezca de las menciones que exige la ley, se mencione el término propiedad o el folleto que haya entregado el promotor no sea el mismo que se encuentra archivado en el Registro de la Propiedad. Este derecho consiste en, en el plazo de tres meses, poder resolver el contrato sin que se le interponga gasto alguno.
  • El adquiriente a su vez tendrá derecho a un voto en la comunidad por cada derecho del que sea titular.
  • Podrá transmitir libremente su derecho de aprovechamiento por turnos.
  • Podrá inscribir dicho derecho en el Registro de la Propiedad, siempre y cuando hubiera celebrado un contrato de escritura pública.
  • Podrá participar, si así lo desea, en un sistema de intercambio. Estos, que se organizan mayormente en forma de clubs, permiten al adquiriente intercambiar su periodo de disfrute por otro, ya sea en el mismo lugar o en uno distinto. Normalmente suponen el pago de una cuota anual de socio y una cantidad a abonar cuando se realiza el intercambio.

Entre sus obligaciones, podemos destacar:

  • Abonar al promotor el precio correspondiente y la cantidad anual para servicios de administración, conservación y mantenimiento, una vez finalice el periodo de desistimiento o, si es aplicable, el de resolución. Si no se cumple con esta obligación primordial, el promotor podrá resolver el contrato, una vez requeridas las cuotas.
  • Deberá conservar el alojamiento, así como todo el mobiliario que se establezca en él.
  • Si utiliza su derecho de desistimiento o, si resulta aplicable, el de resolución, deberá notificar al propietario por cualquier medio que deje constancia. Además, si su derecho de aprovechamiento consta en escritura pública deberá otorgar acta notarial en caso de desistimiento.
  • Asumir la parte proporcional de la hipoteca que le corresponda por turno.

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