En una compraventa, no solo el comprador tiene obligaciones, como claramente es aportar el precio que se haya pactado. También el vendedor tiene una serie de deberes en relación con el contrato y, entre ellos, se sitúa el saneamiento por evicción y vicios ocultos.

El Código Civil, en su artículo 1474, establece que el vendedor está obligado a garantizar al comprador la posesión legal y pacífica de la cosa comprada y a responder tanto de los vicios como de los defectos ocultos que resultase poseer dicha cosa. Además, esta regulación se aplica también a otras figuras diferentes a la compraventa como la partición hereditaria o el arrendamiento.

La obligación de sanear, por tanto, se vincula a dos cuestiones, la evicción y los vicios ocultos, estando cada saneamiento motivado por diferentes causas y con diferentes consecuencias. El saneamiento se puede encontrar en el artículo 1461 del ya citado Código Civil.

En primer lugar, la evicción sería la pérdida por el sujeto comprador de la cosa debido a que una tercera persona ha ganado en juicio el mismo objeto comprado, pues tenía un derecho sobre él que era anterior a la compraventa. Esta evicción puede ser parcial y total, siendo sus efectos bastante distintos en uno y otro caso.

En cuanto a los requisitos para poder acudir al saneamiento por evicción, en primer lugar, la evicción ha de ser una auténtica expropiación de la cosa comprada. No se considerará como tal si tan solo se ha sufrido algún tipo de trastorno en la posesión o se tiene el temor de que se produzca en el futuro cercano, aunque el temor sea fundado. En estos casos, habrá que acudir al artículo 1502 del Código Civil, que dice que, en estos casos, el comprador podrá poner en suspenso el pago del precio hasta que el vendedor haga terminar la situación de perturbación o temor, salvo que éste afiance la devolución del precio. Como también en el caso de la evicción propiamente dicha, este deber del 1502 es excluible en virtud del principio de autonomía de la voluntad.

En segundo lugar, necesariamente debe ser una sentencia firme quien despoje al comprador de la cosa, si bien varias sentencias del Tribunal Supremo se han pronunciado en el sentido de incluir en el concepto de sentencia firme resoluciones administrativas, para el caso de que una entidad como Hacienda despoje de la cosa al estar vinculada a obligaciones a favor de la misma.

La privación ha de ser, además, notificada al vendedor por el comprador, pues, en caso contrario, no estará obligado a sanear. Esta exención de la obligación decae en el caso de que el vendedor ya conociese de la producción del despojo o cuando fue también demandado, junto con el comprador, en el juicio del que resultó la sentencia firme.

Como último requisito para que se produzca el saneamiento por evicción, el derecho que haya sostenido la petición del tercero recogida en la sentencia firme tiene que ser anterior al contrato de compraventa. En este caso, las partes también podrán pactar otro plazo distinto, en virtud del principio de autonomía de la voluntad, incluso excluir por completo la aplicación del saneamiento por evicción. Aunque hay que tener en cuenta que, si el vendedor actuó con mala fe, es decir, vendió la cosa a sabiendas de que después sería arrebatada por un tercero, deberá responder por ello, aunque se pactara lo contrario.

En el caso de que la evicción fuese total, es decir, se ha privado al comprador de la totalidad de la cosa comprada, el comprador puede reclamar la devolución del precio que tuviese la cosa en el momento en el que se la arrebataron, fuera mayor o menor al que pagó por ella. También podrá pedir los frutos o rendimientos si la sentencia hubiese condenado a que los entregase al tercero que venció en juicio. También tendrá derecho a recibir las costas del pleito y las del seguro con el vencedor para el saneamiento, en su caso. A ello hay que sumar los gastos del contrato si los pagó el comprador. Por último, en el caso de que el vendedor hubiera actuado con mala fe, antes ya expuesta, a esto se añadirán los gastos voluntarios, de recreo que abonase el comprador.

Por otro lado, si la evicción fuese parcial, habrá que tener en cuenta la importancia de la parte perdida. Si era tan relevante que, sin esa parte, no se hubiese comprado, se podrá solicitar la rescisión del contrato, aunque el comprador deberá entregar la cosa restante tal y como la recibió. Lo mismo se aplica si se compraron dos o más cosas en conjunto y se haya producido la evicción respecto a una de ellas, cuando el comprador no hubiera adquirido unas sin otras.

En segundo lugar, hay que hablar de los vicios ocultos, que podemos encontrar en el 1484 del Código Civil. Se consideran vicios todos aquellos defectos que impidan utilizar la cosa para el fin a que se la destine o si dificultan su uso y el comprador no habría celebrado el contrato de compraventa de haberlos conocido con anterioridad. Como bien se dice, los vicios deben ser ocultos, es decir, el comprador no debe conocerlos en el momento de comprar la cosa. Tampoco se consideran ocultos aquellos que sean fácilmente observables ni aquellos que, aunque no fueran sencillamente visibles por cualquier persona, el comprador debió ver debido a su profesión u oficio.

Respecto al vendedor, el saneamiento ocurrirá los conociese o no, aunque si los conocía y no los manifestó se entenderá como un vendedor de mala fe.

Respecto a las opciones que tiene el comprador que ha sido perjudicado por la existencia de un vicio oculto, puede escoger entre desistir del contrato, recibiendo los gastos que hubiese realizado, o aceptar que se rebaje el precio que pagó según lo que afecte a la cosa el vicio oculto, según la valoración que haya sido realizada por los peritos. Además, si el vendedor era de mala fe, es decir, conocía los vicios y no los manifestó, se le indemnizará por daños y perjuicios en el caso de que decida desistir del contrato. Para ejercer estas acciones, el comprador dispondrá de seis meses, siendo éste un plazo de caducidad, aunque el plazo no se aplicará cuando los vicios ocultos hayan frustrado la finalidad de la compraventa.